Oportunidad de Inversión Estratégica
La
Finca
353
Hectáreas
4,2M€
Precio de Adquisición
1.850
m² Edificados
x2,9
Multiplicador Potencial
Capítulo 01
Resumen Ejecutivo
La Finca representa una oportunidad excepcional de inversión en el mercado inmobiliario rústico del sur de España. Ubicada en la Axarquía (Málaga), combina una escala significativa con recursos tangibles que permiten un modelo de negocio diversificado y altamente escalable.
Activo Real Escaso a Precio de Mercado
Adquisición a 11.900 €/ha, perfectamente alineado con el rango de mercado (10.000-12.000 €/ha), minimizando el riesgo de entrada.
Modelo Integrado: 9 Líneas Sinérgicas
Diversificación del riesgo mediante líneas complementarias: Agua, Monte, Caza, Turismo, Agricultura, Apicultura, Productos, Experiencias y Energía.
Desarrollo por Fases (Risk-Adjusted)
Estrategia escalonada que genera caja temprana mientras se consolida el proyecto de mayor envergadura.
Agua como Multiplicador de Valor
El potencial hidrogeológico (hasta 3 pozos) es la principal palanca para desbloquear el valor de todas las líneas operativas.
Bancabilidad Verde
Alineación total con ICO Verde, LEADER, FEADER/PEPAC, PAC e ISA, permitiendo alto apalancamiento sobre capital propio.
Revalorización Patrimonial Estructural
Potencial de multiplicar el valor hasta x2,9 mediante gestión profesional, sostenible y orientada a la excelencia.
Capítulo 02
Descripción del Activo
Cortijo principal (~1.500 m²) — Potencial de rehabilitación premium
Ubicación
Axarquía (Málaga)
Andalucía, España
Accesibilidad
Granada: 55 km (~45 min)
Aeropuerto Málaga: 75 km (~1h 15)
Costa del Sol: 50 km (~50 min)
Costa del Sol Oriental: 35 km (~25 min)
Superficie
353 ha
Registral / 322,59 ha catastral
Edificaciones
1.850 m²
Cortijo 1.500m² + Casa 350m²
Protección
Complejo Serrano de Interés Ambiental — garantiza exclusividad y escasez
Distribución Territorial
| Uso del Suelo | Superficie | Función Estratégica |
|---|---|---|
| Monte mediterráneo y matorral | ~264 ha | Gestión forestal, caza, biodiversidad |
| Labor de secano | ~40 ha | Siembras cinegéticas, PAC |
| Pastos | ~12 ha | Pastoreo preventivo, ecorregímenes |
| Olivar de secano | ~6,6 ha | Aceite premium, marca propia |
| Total registral | ~353 ha | Plataforma rural integrada |
Capítulo 03
Análisis de Mercado
El mercado inmobiliario rústico en Andalucía se consolida como un activo refugio estable, con incrementos interanuales continuados (+5,8% en febrero 2026) y un 93,8% de operaciones realizadas con fondos propios.
Comparables de Mercado
| Activo | Superficie | Precio | Estado |
|---|---|---|---|
| Finca rústica sin desarrollar | 280 ha | 1.500.000 € | Sin cortijo reformado |
| Cortijo con finca y bodega | 30 ha | 695.000 € | Reformado, con piscina |
| Gran hacienda histórica | 50+ ha | 3.495.000 € | Con capilla, reformada |
| Coto de caza con cortijo premium | 200+ ha | 6.900.000 € | Totalmente operativo |
| La Finca (actual) | 353 ha | 4.200.000 € | Pendiente de desarrollo |
+10%
Crecimiento turístico Andalucía 2025
+8,9%
Incremento precios medios rurales
43%
Empleo generado por turismo
Capítulo 04
9 Líneas de Negocio
El proyecto se articula en torno a 9 líneas sinérgicas que comparten recursos, diversifican el riesgo y maximizan el valor patrimonial.
Línea 1
Agua y Autosuficiencia Hídrica
CAPEX: 35.000 - 85.000 €
Ingresos: Multiplicador
Línea 2
Gestión Forestal
CAPEX: 50.000 - 140.000 €
Ingresos: Subvenciones + Valor
Línea 3
Caza y Hospitality Cinegético
CAPEX: 15.000 - 50.000 €
Ingresos: 40.000 - 250.000 €/año
Línea 4
Turismo Rural Premium
CAPEX: 140.000 - 1.200.000 €
Ingresos: 150.000 - 1.200.000 €/año
Línea 5
Agricultura y Olivar
CAPEX: 5.000 - 30.000 €
Ingresos: 20.000 - 120.000 €/año
Línea 6
Apicultura y Pastoreo
CAPEX: 2.000 - 15.000 €
Ingresos: 5.000 - 50.000 €/año
Línea 7
Productos Propios (Marca)
CAPEX: 10.000 - 35.000 €
Ingresos: 25.000 - 250.000 €/año
Línea 8
Experiencias y Club Privado
CAPEX: 10.000 - 50.000 €
Ingresos: 50.000 - 400.000 €/año
Línea 9
Energía y Sostenibilidad
CAPEX: 33.000 - 80.000 €
Ingresos: Ahorro 10.000 - 30.000 €/año
Matriz Rentabilidad vs. Riesgo
Capítulo 05
Estrategia de Financiación
El modelo está perfectamente alineado con las principales líneas de financiación públicas y privadas vigentes, permitiendo un alto grado de apalancamiento sobre el capital propio.
ICO Verde
Junio 2026Hasta 100%
Eficiencia energética, renovables, adaptación climática
PEPAC/FEADER Forestal
Convocatoria abierta+44M€ disponibles
Gestión forestal sostenible, prevención incendios (500€/ha)
LEADER
Hasta dic. 202897,5M€ (hasta 65%)
Turismo rural, diversificación económica, agroalimentario
PAC y Ecorregímenes
Anual15.000-50.000€/año
Pagos directos anuales por superficie y prácticas sostenibles
ISA Apícola
Anual20€/colmena (máx. 50k€)
Mantenimiento de colmenas y fomento apicultura
Energía Solar
VigenteHasta 60% deducción
Deducción IRPF + bonificación IBI + ICIO
Financiación Alternativa
| Fuente | Uso | Importe |
|---|---|---|
| Socio cinegético | Mejoras coto y casa cazadores | 50.000 - 300.000 € |
| Operador turístico | Gestión + inversión rehabilitación | 100.000 - 500.000 € |
| Equity por proyecto | Cortijo premium, hospitality, club | 500.000 - 2.000.000+ € |
| Crowdlending impacto | Aceite, miel, experiencias | 20.000 - 100.000 € |
Capítulo 06
Plan de Desarrollo
Desarrollo escalonado en 4 fases que controla el riesgo y genera caja temprana. CAPEX total intermedio: 1.233.000 €.
Optimización y De-risking
0-6 meses23.000 €Data room, estudio hidrogeológico, sondeo piloto, plan forestal, marca preliminar
Primeros Ingresos
6-18 meses260.000 €Casa de Cazadores, sondeo legalizado, mejoras coto, lanzamiento productos, LEADER
Consolidación Turística
18-36 meses480.000 €Rehabilitación parcial cortijo, infraestructura energética, retiros y eventos
Modelo Premium
36-60 meses470.000 €Consolidación premium, club privado, proyectos ESG, refinanciación
Capítulo 07
Escenarios de Valoración
Tres niveles de inversión adaptados al perfil de riesgo del comprador, todos partiendo de la adquisición a precio de mercado (4.200.000 €).
Escenario 1
Conservador
Mantenimiento y Mejoras Básicas
CAPEX Adicional
200.000 - 400.000 €
Ingresos Anuales
180.000 - 350.000 €/año
EBITDA
80.000 - 150.000 €
Valor Patrimonial
5,0 - 6,0M €
Multiplicador
x1,2 - x1,4
Perfil ideal:
Inversor patrimonial
Escenario 2
Intermedio
Diversificación y Turismo Inicial
CAPEX Adicional
800.000 - 1.500.000 €
Ingresos Anuales
700.000 - 970.000 €/año
EBITDA
350.000 - 580.000 €
Valor Patrimonial
7,0 - 9,0M €
Multiplicador
x1,7 - x2,1
Perfil ideal:
Inversor/Operador
Escenario 3
Premium
Transformación Integral
CAPEX Adicional
1.500.000 - 2.500.000 €
Ingresos Anuales
1.200.000 - 1.800.000 €/año
EBITDA
600.000 - 1.000.000 €
Valor Patrimonial
9,0 - 12,0M €
Multiplicador
x2,1 - x2,9
Perfil ideal:
Family Office / Fondo
Cascada de Creación de Valor
Capítulo 08
Proyección Financiera
Modelo financiero a 5 años basado en flujos operativos diversificados y plusvalía patrimonial (Escenario Intermedio).
Distribución de Ingresos por Línea
Proyección EBITDA a 5 Años
Retorno de Inversión
| Métrica | Conservador | Intermedio | Premium |
|---|---|---|---|
| Payback | > 10 años | 6 - 8 años | 5 - 7 años |
| TIR estimada | 5% - 8% | 10% - 14% | 14% - 20% |
| Cap Rate | 2% - 4% | 5% - 7% | 8% - 12% |
| Valor salida (10 años) | 5,0 - 6,0M € | 7,0 - 9,0M € | 9,0 - 12,0M € |
Capítulo 09
Perfil del Inversor
Un activo versátil que encaja con perfiles de inversión profesionales diversos.
Family Office / Inversor Patrimonial
Diversificación en activos reales, preservación de capital
Grupo Hospitality / Operador Boutique
Expansión hacia turismo de interior premium
Inversor Cinegético Premium
Coto propio, rentabilización mediante hospitality
Fondos de Impacto / Capital Verde
ESG, gestión forestal sostenible, biodiversidad
Empresa Agroalimentaria
Marca premium, aceite/miel de finca, turismo gastronómico
Promotor Rural Especializado
Desarrollo por fases, plusvalía patrimonial, exit a 5-7 años
Monte mediterráneo — hábitat natural de caza menor y mayor
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